주택청약 가점제 비율 조정, 강남 3구, 용산 청약 조정, 세대분리 조건

2023년 4월 1일부터 국토교통부는 주택청약 가점제 비율 조정한 [주택공급에 관한 규칙]을 적용한다고 발표하였습니다.

1.주택청약 가점제 비율 조정
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출처) 국토교통부 홈페이지

전용면적 60㎡ 이하(흔히 말하는 25평형)는 가점 100%에서 가점 40%, 추첨 60%로 조정되고, 전용면적 60㎡ ~ 85㎡(흔히 말하는 32평형)은 가점 100%에서 가점 70%, 추첨 30%로 조정되었습니다.

예전에는 왜 가점 100%였을까 고민해보면 강남 3구, 용산 등의 투기과열지구에서는 중소형 아파트에 무주택자 그리고 다자녀 가구에 우대를 한 것이었습니다. 그러나 이번 조정으로 인해 가점이 낮은 1주택 이상 보유자나 분리세대 1인가구, 자녀가 없는 신혼에게도 기회가 생겼다는 의미일 것입니다. 청년층을 위한 타겟 정책이긴 하나 과연 강남 3구와 용산 등의 고가 아파트를 구입할 수 있는 청년층이 얼마나 될까 싶은 것이 부유층 자녀들을 위한 정책일 수 있겠다는 합리적 의심이 들긴 합니다. 

​무순위 청약에서는 해당지역 거주자 조건을 해제하였고 예비입주자 비율도 40%에서 500%로 늘리고 예비입주자 명단 공개 기간도 60일에서 180일로 연장한다고 고시하였습니다.
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그럼 이번 조정된 주택청약 가점제의 가장 혜택을 받을 대상은 누구일까 고민해보았습니다.

​여윳돈이 있는 세대분리한 자녀가 있거나 세대분리 가능한 자녀를 둔 세대가 아닐까 싶습니다. 1가구 2주택인 것보다 세대를 분리하여 각각 1채를 소유하는 것이 투자에 여러모로 유리하기 때문입니다.

세대 분리를 하지 않은채 1주택을 소유하고 있으면서 세대원인 성인 자녀 앞으로 집 1채를 더 사게 되면 1가구 2주택자가 되어 취득세 양도세 종부세 중과대상이 됩니다. 반면 자녀가 세대분리를 하여 독립세대가 되면, 1가구 1주택으로 세금 중과를 피할 수 있게 됩니다.  이런 세대분리가 가능한 자녀는 기존 가점 100%에서 무주택 기간 및 부양자 등 가점 항목에서 불리한 조건이었다면 이번에 조정된 가점 40%, 추첨이 60%로 조건은 기존보다 더 큰 기회가 생긴 겁니다. 
이 기회를 잡으려면 우선 먼저 자녀 세대분리를 하고 세대분리한 자녀명의의 청약통장을 개설 해야할 거 같습니다.

​2. 세대분리조건

참고로 자녀의 세대분리 가능 조건은 아래 각 항에 해당됩니다.
1) 만 30세 이상 혹은 직계존속의 사망
2) 결혼을 한 경우 
3) 독립적 생계를 유지할 수 있는 소득이 있을 경우 : 소득 산정 기간은 주택 취득일로 1년 전까지이고, 해당 1년 동안 월평균 소득이 중위소득 40% 이상이어야 합니다.  만약 1년간 소득이 기준 미달일 경우 지난 2년 동안 소득으로 판단, 일시적 소득이나 아르바이트 및 일용직은 계속 반복적인 소득으로 보기 힘들기 때문에  인정되지 않습니다. 2021년 기준 중위소득은 월 175만 원이고 여기에 40%는 약 70만 원입니다. 즉, 주택 취득일로부터 과거 1년 동안 약 70만 원 이상의 소득을 꾸준히 있었다면, 30세 미만도 세대분리 가능합니다.
(단, 위장전입과 같은 거짓 신고, 신청은 3년 이하 징역이나 3천만원 이하 벌금에 해당하니 유의하세요.)

3. 세대분리방법

관할 주민센터 방문(준비 : 본인 신분증 도장, 세대주 신분증 도장) 혹은 정부 24 홈페이지 (준비 : 공인인증서)에서 가능합니다.

4. 1인가구 비율

우리나라 1인가구의 비율이 21년 33.4%인 걸 보면 이제 3집 걸러 1집은1인가구입니다. 세대분리하면 보통 1인가구가 한 가구 늘어나는 것인데,  2016년에 비해 2021년은 200만 정도의 1인가구가 증가한 아래 통계를 보면 세대분리도 이 증가추세에 한몫한 것으로 보입니다.

국토교통부 주거실태조사에서 70%가 중대형 평수에 살고 있다고 합니다. 중대형 평수의 경우 다인 가구가 살 확률이 상대적으로 높으므로(물론, 중대형에 사는 부유한 1인 가구도 있을 수 있겠지만, 그렇게 따지자면 소형 평수에 사는 다인 가구도 있을 수 있으므로) 1인가구 30% 비율을 비교하면 얼추 비율상 맞아 떨어집니다. 2022년 분양 물량의 절반 가까이가 전용 59㎡ 이하(흔히 말하는 25평) 소형이었다고 합니다. 실 수요자가 될 1인가구 비율 증가 추세에 맞춰서 건설 트렌드도 변하고 있는 겁니다.